EliteHomes BLOG - Nießbrauch

Nießbrauch – ein mächtiges Recht

Wer sich mit dem Nießbrauch auseinandersetzt, merkt schnell wie umfangreich dieser Themenbereich sein kann. Um diesen Artikel nicht unübersichtlich werden zu lassen, beschränke ich mich auf den Immobilien-Bereich.

Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht

Es gilt also zu beachten, dass dieses Recht auch Dritten gegenüber wirkt. Es ist ein unvererbliches und unveräußerliches Recht. Der Nießbrauch an Sachen ist in §1030 BGB geregelt. Somit kann dem Nutznießer ein Anteil an einer Sache übertragen werden, aus welchem auch Profit gezogen werden kann. Das Eigentum geht dadurch nicht an den Nutznießer über. Nießbrauch kann an Rechten, beweglichen Sachen und unbeweglichen Sachen eingeräumt werden.

Hierzu ein Beispiel:
Die Eltern übertragen zu Lebzeiten dem Kind das Eigentum an einem Mehrfamilienhaus und bestellen das Nießbrauchrecht zugunsten des länger lebenden Ehepartners an einer der Wohnungen oder gar am ganzen Objekt. Somit sind die Eltern berechtigt eine Wohnung zu nutzen bzw. über die Mieteinnahmen des Objektes zu verfügen. Die Nießbrauchberechtigten (die Eltern) hätten durch einen Verkauf des Mehrfamilienhauses also keinen Schaden zu erleiden, da der Nießbrauch im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist und auch gegenüber dem Käufer wirkt.

Der Umfang des einzutragenden Nießbrauchs ist individuell regelbar und Sache des Bestellers. Oftmals im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, um die Erben abzusichern und ggfls. steuerliche Vorteile zu ziehen, ohne sich selbst einem Risiko auszusetzen. Denn, wie oben kurz erwähnt, ist der Nießbrauch nicht übertragbar. Allerdings kann die Ausübung sehr wohl an eine dritte Person überlassen werden.

Das Ende des Nießbrauches ist entweder zwischen den Parteien vereinbart, oder erlischt kraft Gesetz mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten.

Rechte und Pflichten

Vom Grundsatz her bedeutet Eigentum die freie Verfügung über eine Sache. Drei Aspekte sieht das Rechtswesen hier vor: Die Fruchtziehung (mögliche Erträge), die Nutzung (Eigen- und/oder Fremdnutzung) und die Verfügung. Durch den Nießbrauch besteht die Möglichkeit die Nutzung und die Fruchtziehung auf eine andere Person zu übertragen. Der Eigentümer behält die rechtliche Herrschaft und der Nutznießer wird zum „wirtschaftlichen“ Eigentümer. Natürlich sind stets individuelle Regelungen zu berücksichtigen.

Dem Nießbraucher steht es somit zu, die Sache entsprechend umfassend zu nutzen. Darüber hinaus, handelt es sich um Immobilie(n) welche durch Vermietung einen Ertrag erzielen, so steht dem Nießbraucher dieser zu. Die Fruchtziehung steht ausschließlich dem Nießbraucher zu obwohl eine andere Person Eigentümer der Sache ist.

Allerdings geht dies einher mit der Pflicht die Sache zu erhalten. Der Nießbraucher ist somit verpflichtet dem wirtschaftlichen Bestand der Sache höchste Priorität zu verleihen. Sind, um den wirtschaftliche Fortbestand zu erhalten, Erneuerungen oder Ausbesserungen vorzunehmen die zur gewöhnlichen Unterhaltung dienen, ist der Nutznießer dazu gesetzlich verpflichtet.

Der Eigentümer ist allerdings nicht ganz außen vor. Dieser hat alle Maßnahmen zu ergreifen die über das gewöhnliche Maß hinausgehen um den Kapitalwert der Sache zu erhalten.

Der Nießbrauch ist notariell zu beurkunden und wird im Grundbuch festgehalten.

Einkünfte und Werbungskosten

Im allgemeinen ist die Nießbrauchbestellung innerhalb der Familie oder zwischen nahen Angehörigen als unentgeltliche Variante anzutreffen. Dies führt zum Übergang der Nutzungsbefugnis auf den Nießbraucher. Bei einem vermieteten Grundstück fungiert somit der Nießbraucher als Vermieter und tritt in die Rechtsstellung des Eigentümers ein. Folglich liegen sowohl Einkünfte als auch die Möglichkeit des Werbekostenabzugs beim Nießbraucher. Sind also dem Nießbraucher die Einkünfte zuzurechen und trägt er die Lasten (z.B. Erhaltungsaufwendungen), kann dieser Werbungskosten geltend machen.

Es ist sinnvoll eine entsprechende Vereinbarung zu treffen, in welcher außergewöhnliche Aufwendungen vom Nießbraucher zu tragen sind. Somit sind auch größere z.B. Erhaltungsaufwendungen steuerlich beim Nutznießer anzusiedeln. Hat der Nießbraucher Herstellungskosten selbst getragen, so fließen diese ebenfalls in die Abschreibungen. Für das Nießbrauchrecht selbst sind keine Anschaffungskosten entstanden. Abschreibungen hierauf sind nicht möglich.

Wann und wieso?

Jeder sollte sich irgendwann mit der Fragestellung beschäftigen: „Wann möchte ich was an wen vererben?“ Was es auch sei… durch das Nießbrauchrecht besteht die Möglichkeit schon zu Lebzeiten Werte an Angehörige zu verschenken und das Eigentum weiterzugeben. Allerdings auch nur das. Denn Nutzung und Fruchtziehung bleiben erhalten, sofern man sich selbst als Nießbrauchberechtigten berücksichtigt. Sicherlich, hier greift Vertrauen in hohem Maße, dennoch ist man durch individuelle Regelungen in der Lage eine Absicherung zu schaffen, die vielen möglichen Anforderungen gerecht werden kann. Im Gegensatz zum reinen Wohnrecht, ein Instrument mit dem man sich durchaus einmal vertraut machen sollte.

Fazit

Nießbrauch ist ein umfassender Themenbereich und sollte gerade dann wenn es etwas zu vererben gibt berücksichtigt werden. Diese Variante der Eigentumsübertragung ist mit eine der sichersten und komfortabelsten. Nutzen Sie die gesamte Breite dieses Rechtes. Achten Sie auf die künftige Verteilung von Rechten und Pflichten und sprechen Sie im Vorfeld mit dem oder den neuen Eigentümer(n). Vertrauen spielt hier dennoch eine sehr wichtige Rolle. Prüfen Sie, welche finanziellen Mittel zur Verfügung stehen (auf beiden Seiten) um nicht am Ende einen wirtschaftlichen Totalschaden zu erleiden. Übertragen Sie Verantwortung und lassen Sie sich von einem Notar so intensiv und lange beraten, bis Sie und die begünstigte(n) Person(en) sich sicher im Umgang mit der künftige Situation fühlen. Möchten Sie mehrere Personen zu gleichen Teilen berücksichtigen, versuchen Sie sicher zu stellen, dass diese auch in der Lage sind in Ihrem Interesse zu handeln.

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