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Bürgschaft! Eine sinnvolle Variante für Mietverhältnisse?

Wie sinnvoll sind private Bürgschaften in Mietverhältnissen?

Kann eine private Bürgschaft wirklich hilfreich sein? Warum setzen wir uns mit diesem Thema auseinander?

In Deutschland kommt es bereits seit einigen Jahren zu einer stetigen Steigerung der Grundstückspreise und Mieten. Obwohl diese Entwicklung die meisten Eigentümer und Vermieter freut, rückt dadurch der Traum von der eigenen Wohnung für viele Geringverdiener, Azubis und Studenten in unerreichbare Ferne.

Das liegt vor allem daran, dass mit steigender Miete auch die Sorge der Vermieter über Zahlungsausfälle und häufige Mieterwechsel wächst. Aus diesem Grund hat sich zunehmend in der Praxis die Vorlage einer Mietbürgschaft etabliert.

Was ist eine private Mietbürgschaft?

Bei der Mietbürgschaft einer Privatperson verpflichtet sich ein Freund oder Familienmitglied des Mieters, für Mietschulden, Schäden an der Mietwohnung oder sonstige finanzielle Forderungen des Vermieters aufzukommen, wenn der Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt, siehe auch ausführliche Erläuterung mit Grafik. Grundsätzlich ist die Mietbürgschaft deshalb als Alternative zur Mietkaution zu betrachten. Trotz allem bestehen in Deutschland immer mehr Vermieter auf eine Kombination aus Mietkaution und Bürgschaft.

Risiken für Vermieter, Mieter und Bürgen

Vermieter versuchen häufig eine hohe Mietsicherheit zu erhalten, um sich gegen zahlreiche Risiken abzusichern. Diese Form der Mietsicherheit birgt jedoch für alle drei beteiligten Parteien ein gewisses Risiko.

Vermieter

Grundsätzlich kann der Bürge die Inanspruchnahme zunächst umgehen, indem er darauf verweist, dass der Mieter die Forderung für unberechtigt erachtet. Auf eine Klage verzichten Vermieter schließlich meist, da ihnen oftmals erst nach zahlreichen Monaten oder Jahren lediglich ein Teil der Forderung zugestanden wird und sie in der Beweispflicht sind.

Darüber hinaus stellt ebenfalls die Liquidität des Bürgen für den Vermieter ein hohes Risiko dar. Wird der Bürge zahlungsunfähig, so verliert die Sicherheit ihren gesamten Wert und der Vermieter geht im Schadensfall leer aus.

Bürge

Kommt der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, wird der Bürge vom Vermieter zur Kasse gebeten. Die Höhe des finanziellen Risikos wird grundsätzlich durch die vereinbarte Bürgschaftssumme oder andernfalls durch § 551 BGB nach oben hin begrenzt.

Allerdings gibt es Ausnahmen. Für diese gilt eine unbegrenzte Haftung. Zu erwähnen ist an dieser Stelle die sogenannte freiwillige Bürgschaft sowie die Rettungsbürgschaft.

Mieter

Mieter hingegen wollen die Leistung einer privaten Mietbürgschaft meist umgehen, da diese das Verhältnis zum Bürgen stets massiv beeinträchtigt. Auf diese Weise entsteht ein dauerhaftes Gefühl der Abhängigkeit.

Ist eine Kombination aus Mietbürgschaft und normaler Kaution zulässig?

In Deutschland ist die Leistung von Mietsicherheiten vorrangig im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Dabei sieht das Gesetz laut § 551 BGB vor, dass ein Vermieter normalerweise eine Mietsicherheit ausschließlich als Mietkaution oder als Bürgschaft verlangen darf. Jedoch wird dem Eigentümer das Recht eingeräumt, mehrere Mietsicherheiten zu erheben.

Eine gesetzliche Einschränkung der Anzahl der Mietsicherheiten ist nicht vorgesehen. Eine Kombination aus Kaution und Bürgschaft ist jedoch nur dann zulässig, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich formuliert wurde. Der § 551 Abs. 1 BGB sieht jedoch vor, dass die Summe aller Mietsicherheiten lediglich die Höhe der dreifachen Kaltmiete eines Mietobjektes annehmen darf. Das bedeutet, dass eine zusätzliche Mietbürgschaft immer nur dann zulässig ist, wenn die bereits hinterlegte Barkaution die erlaubte Kautionssumme in Höhe der dreifachen Kaltmiete nicht überschreitet.

Eine Überschreitung der gesetzlichen Obergrenze ist normalerweise nicht möglich, sodass eine diese Grenze überschreitende Mietkaution stets nach dem Einzug zurückgefordert, sowie eine ergänzende Bürgschaft für unwirksam erklärt werden kann.

Keine Haftungsbeschränkung bei Rettungsbürgschaft und freiwilliger Bürgschaft

Die Rechtsprechung kennt jedoch zwei Fälle, bei denen die Haftung des Bürgen nicht auf drei Nettomieten beschränkt ist. Bei der so genannten freiwilligen Bürgschaft stellt sich der Bürge ausdrücklich unaufgefordert zur Verfügung. Um eine freiwillige Bürgschaft handelt es sich dann nicht, wenn der Mietvertrag ohne die zusätzliche Sicherheit nicht zu Stande gekommen wäre. Eine weitere Ausnahme stellt die Rettungsbürgschaft dar. Um eine Rettungsbürgschaft handelt es sich dann, wenn damit die Kündigung der Wohnung durch den Vermieter abgewendet wird.

Hierzu Beispiele aus der Praxis: Haufe berichtet und Urteil des BGH

Private Mietbürgschaft ist nur in bestimmten Konstellationen sinnvoll

Eine private Mietbürgschaft hält sowohl für den Mieter, Vermieter als auch für den Bürgen ein gewisses Risiko bereit. Aus diesem Grund sollten sich alle beteiligten Parteien vor Abschluss einer Bürgschaft stets über deren Konditionen sowie rechtliche Gültigkeit bewusst werden.

In der Praxis wird die private Bürgschaft dennoch in vielen Fällen angewendet. Sie stellt von Seiten des Vermieters eine zwingende Voraussetzung für das Zustandekommen eines Mietvertrags dar. Unter anderem vermieten die meisten Eigentümer ausschließlich dann an Erstmieter, wenn eine Bürgschaft der Eltern vorgelegt wird. Auf diese Weise können Vermieter das hohe Risiko auf einen Zahlungsausfall zumindest begrenzen.

Kommerzielle Bürgschaften als Alternativen

Eine Bürgschaft muss nicht zwingend von einer Privatperson gestellt werden. Auch ein Unternehmen kann für die Erfüllung einer Verpflichtung aus einem Vertrag bürgen. Kommt der Vertragsinhaber seinen Verpflichtungen nicht nach, wird das Unternehmen zur Erfüllung der Zahlungen herangezogen. In der Geschäftswelt hat sich die Hinterlegung von Bürgschaften durch eine Bank oder Versicherung etabliert. Von dieser Möglichkeit wird auch in Mietverhältnissen Gebrauch gemacht.

Kommerzielle Bürgschaften haben den Vorteil, dass der Bürge immer solvent ist. Auch können im Bürgschaftsvertrag spezielle Vereinbarungen / Abreden getroffen werden, welche die Sicherheit erhöhen. So verpflichtet sich der Bürge bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft zu zahlen, ohne sich vorher auf Einspruchsmöglichkeiten des Bürgen berufen zu können. Eine weitere Verbesserung der Mietsicherheit kann herbeigeführt werden, indem der Bürgschaftsvertrag „auf erstes Anfordern“ abgeschlossen wird. In diesem Fall muss der Bürge bereits zahlen, bevor die Rechtmäßigkeit der Forderung des Vermieters geprüft wird. Hierin besteht wiederum ein erhöhtes Risiko für den Mieter.

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